实探朝阳刚需盘!外观减配、户型槽点满满,怪不得每平便宜1万多

血拼500万 2021-12-01 16:34:08
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今年的朝阳新房市场当属内卷之最,已开盘、待入市的项目加一起十来个。前几天姐和大家说过,金盏、王四营、崔各庄这批新盘目前的网签数据都不太好看。 还差一个豆各庄没说,作为这批入市新盘中的价格洼地,豆各庄的绿城沁园和上面那些区域的大盘不同,走的是刚需路线。昨天姐拿到一组数据,绿城沁园案场月总带看量1799

今年的朝阳新房市场当属内卷之最,已开盘、待入市的项目加一起十来个。前几天姐和大家说过,金盏、王四营、崔各庄这批新盘目前的网签数据都不太好看。

还差一个豆各庄没说,作为这批入市新盘中的价格洼地,豆各庄的绿城沁园和上面那些区域的大盘不同,走的是刚需路线。昨天姐拿到一组数据,绿城沁园案场月总带看量1799,案场月认购54套,客观点说来看房的人还真不少。估计是临铁400米、小户型、低总价引来了不少人。

但看看截止十一月末沁园的网签量共65套,总供应套数1657,网签率仅3.92%。虽然不排除网签有一定的置后性,但这个成交量和带看量作为分子和分母的话,相差悬殊还是有点大。

来看了最后咋没买呢?和那些大盘相比每平米价格差1-2w都不吸引人了?正好姐前几天去了一趟那边,今天跟大家仔细聊聊。

先看项目信息:

位置:朝阳东五环外豆各庄

地铁:7号线黄厂村站400米左右

单价:65000元/平米

 地处五环边、真临铁、真噪音!

地块位置在东五环东侧、大鲁店北路北侧、黄厂路西侧,地铁的话7号线黄厂站下车D口出来往南走400米左右,在西侧就是了。姐把地图上的位置也给大家标出来,看着更清晰点。

小区出来南北方向就是五环入口,东西方向就是去年竣工的化工路,加上离地铁比较近,出行还是很方便的。

这附近如今低端产业清退,路况好了很多。在两三年前,这的路面都被物流大车造的坑坑洼洼的。

从地图上大家也能看到项目离五环多近,出行方便的同时,离高速近的免不了噪音问题。

绿城也正是考虑到了这点,所以据说把窗户做的很厚,在降噪这块下了不少功夫,具体效果如何还得到时候亲身体验了,接着还是说回区位。

项目周边目前有比较成熟的社区,比如恒大御景湾、富力又一城都在附近,目前的居民生活配套还是比较齐全的。

在项目北侧一路之隔就是惠多港购物中心,目前已建成但还未开业。后期惠多港招商完毕,更是给周边配套增色不少。逛街附近出色的商圈不多,如果想去国贸那一片的话,7号线直达双井,换乘后再坐一站就到国贸,40分钟以内就能到达,也算方便。

教育方面,距项目2公里内,有豆各庄中心小学、北京市第五中学朝阳双合分校焦化厂校区、朝阳区实验小学博远分校,另外项目自身配建3200平公立幼儿园,孩子上学不用愁。

大医院的话就得走的远点了,项目周边没什么好的综合医院,但日常就买个药的话反正也不用担心。

说这么多区位配套相信大家心理有数了,离地铁近虽然商圈少,但是项目价便宜,估计多数刚需朋友也能接受。下面再看看产品咋样。

 景观减配、外立面减配、户型如何?

 先从景观说起,绿城的园林景观设计一直都是可圈可点的,但北京的沁园似乎是减配了。

据销冠100计算,杭州沁园的景观成本约在800元/m2,北京沁园的成本约在600元/m2。减配的第一刀砍在了这里。

北京沁园的草坪面积基本占了中央景观的一半,而杭州沁园只占三分之一。说白了就是北京沁园的景观以草坪铺装为主,其他花团组啊、树木啊之类的就少了一些。种花树也没像杭州沁园一样选大乔木这类观赏性高、相对较贵的数目,北京沁园的花束种类就比较普通常见了。但作为项目脸面的三个地方:主入口、中央景观带和入户大堂,还是花了点钱打造了一下,也给足了刚需朋友们需要的体面。

减配的另一刀,砍在了外立面上,北京沁园公建立面效果看似玻璃幕墙,但实际上是效果图的渲染,真皮其实是窗墙体系,没玻璃幕高端。

这下外立面成本直接从1500-1800元/平米降到600-800元/平米,确实省了不少钱。

外面这么省,室内做的咋样?

绿城沁园的户型可选择性比较多,建面55平米的一居室、80平米左右的两居室、106/107/120平米的三居室、150平米的四居室都有。

55平米的一居室不用多想,绝对的抢手,毕竟首付130万上车朝阳邻铁盘,对手头紧的刚需来说是绝佳的选择。在售楼处的时候姐也问了这个户型,目前已经是抢空的状态,想要的话就看后面有没有清退了。

主要给大家看看80平两居、93平三居、123平三居的户型图:

80平两居南向面宽小不理想,南北不通透,入户右侧是厨房,正对着卫生间,整体户型情况和市面上其他家比,稍差了点。

93平三居是纯东向,采光更是差了一些;但是这个户型内部的空间规划还不错,三个卧室分居三角,互不打扰。

这个123平的三居虽然是全明户型,但南向两面宽,面宽??;要知道市面上做123平的都有神仙四面宽了,另一点是入户过道长,空间有点浪费。

上面这几个户型,和市面上的大盘相比确实差点意思。

前面说了这个项目户型种类比较多,有时候户型这种东西也是仁者见仁智者见智,现在样板间也开放了,大家可以去亲身体验一下看看。

说了这么多,其实项目优缺点很明确了。

首先价格有优势,均价65000元/㎡,是这批入市的朝阳新盘里最便宜的了;五环临铁400米,位置也还不错;但便宜有便宜的道理,刚需盘景观等等方面肯定是不如改善大盘好,想既要又要还要是不可能的。所以建议感兴趣的朋友们实地考量一下,到时候再做取舍更稳妥。

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