北京三批土地供应真值得你期待吗?你认为的好地块不一定是真的好

焦点北京新房 2021-11-29 11:48:50
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京楼无非那点事儿,大家好这周我想跟大家聊聊即将在下个月拍卖的北京三批土地供应情况,关注北京楼市的朋友应该都知道,随着北京土地市场的改革,今年开始北京新房的土地供应由过去的不定月份供应改为了集中供应,回看21年北京一共集中供应三波土地,加上年初的一波土地,北京今年以累计供应54+12块(待拍卖)地块,

京楼无非那点事儿,大家好这周我想跟大家聊聊即将在下个月拍卖的北京三批土地供应情况,关注北京楼市的朋友应该都知道,随着北京土地市场的改革,今年开始北京新房的土地供应由过去的不定月份供应改为了集中供应,回看21年北京一共集中供应三波土地,加上年初的一波土地,北京今年以累计供应54+12块(待拍卖)地块,也算是创造了历年土地供应的历史之最,土地上限价格控制、竞自持、竞高标准、摇号、到现在的竞现房销售,看的出来政府对房住不炒的决心今年可是下足了血本,经过这一系列的组合调控后,京楼的市场也朝着健康发展又迈近了一步,那么在即将到来的今年最后一次土地供应有哪些地块值得大家期待,又有哪些地块看点十足接下来咱们一个个来说。

咱们用一张表来看看12月24日都有哪12宗地块即将拍卖?

上表中咱们能明显看出,三批次的土地供应依然还是以朝阳为供应主力,不一样的是之前炒的火热的太阳宫地块本次并没有出来,此外崔各庄剩下的哥仨本次也未露面,以及在二批地中流拍的金盏地块、王四营地块、十八里店地块本次也没有拿出,仅有管庄地块再次出现,同时又新增加了东坝和劲松地块,整体来看貌似劲松地块格外扎眼,那咱就从他开始。

朝阳劲松地块

初看劲松地块我们一定会认为这将是兵家必争之地,虽然该地块在东三环外地里位置绝佳,但是当我看完整体报规数据后我想跟您说,这还真不一定有人敢去拿!

为啥?咱们先来看看劲松地块的基本情况:

该地块控高80米我们按照3米一层计算总高度顶天26层,减去商业及办公配建,可用于开发的住宅面积12032.4平米,如果我们按照单套120平计算,该宗地也就能提供100套住宅产品,抛开价格来说这对于有需求的人,房源实在是太少了。

接着咱们再看看价格,劲松地块政府限价10.66万,并且有10%的竞政府自持比例,而且是必须全部现房销售,减去各类商业配建后,初始起拍楼面价9.47万,这么一看劲松地块貌似成为了今年最不挣钱的地块,这我们还没有算上叫到极限10%后的价格,如果算上还没起拍就已经赔了。

上周哥们儿我去现场实地调查了一番,来看看现场情况:

这一看以前应该就是个停车场??!但这并不是重点

看见地块南边这两栋大楼了吗?地图搜索中国能建大厦,我目测矮的那栋应该能有23-25层,高的那栋应该能在30层左右了,而我们之前说过了劲松控高80米,加上地块和这两栋楼之间的楼间距,将来你要说不挡光自己估计都不信。所以说这块地的看点不是在于会抢成啥样?而是在于有哪个“大脑袋”敢拿!

朝阳东坝地块

东坝地块是本次12宗土地中我个人认为最值得期待的一块地,该地块限价8.1和8.6万,先来看看基础情况。

东坝的三宗地除了一宗要配建保障性住房外,其余两宗总的来说地块比较干净,而且从地块名字我们就能看出“北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目”,该宗地的周边是有地铁的。周边有在建的3号线,另外东坝三块地减去各自配建后,起始楼面价分别为4.7和5.2,如果叫到上限价格楼面价为5和5.4万,跟一批地中冶拿下的5.75万的地块比起来,楼面价下降了,而且我觉得位置也相对更好了一点,搞不好将来还是个地铁上盖房,是不是还算比较靠谱。

看看地块的情况:

塔吊的位置应该就是地铁车辆段在施工,由于整个大地块都围上了,我实在是进不去,各位就凑合看吧!

另外该地块距离当年东坝已经卖完的“天”字辈的那个哥几个,距离也就在1-2公里左右,而他们目前的二手市场报价基本都在10-11左右了。

所以如果您有意在朝阳东坝上车,这三块地可以重点关注一下。

朝阳管庄地块

管庄地块在今年的二批土拍初中出现过由于当时,楼面价相对较高而被众多开发商放弃,本次再挂出后,能够看出规自委对地块做出了调整将原来的大地块一分为二。

在今年十月的土拍中该地块的楼面价为起拍楼面价5.14万,上限楼面价5.39万,按照6.98万的限价计算,倍率1.29倍,当时看起来又是一块不挣钱的地块,但这次重新做完分割后起拍楼面价和上限楼面价分别降为了4.35万和4.57万,利润倍率重新回到了1.52倍,开发商的利润又回来了,也许这次不会在流拍了。

看看地块的位置:

管庄地块在广渠快速路的南侧,我用地图测了一下到地铁管庄站大概2.1公里左右,要说也能接受??纯吹乜槭蹬?/p>

整体来说地块还算规整,这给日后做出好的户型产品奠定了基础,而唯一让人纠结的可能是管庄地块的限价6.98万,跟周边的二手房比如:远洋一方润园北区10月报价6.1万比起来,会让人有些犹豫,而且远洋一方距离地铁更近,且小区的环境品质也算不错,这对将来开发商来说,产品的定位和品质要求就比较高了。

房山拱辰街道地块

房山这块地要说有多棒我到是没觉得,只不过人家好歹也算临铁,所以就值得一说,再加上跟二批地同样位于拱辰街道的地块比起来,成交楼面价从2万又再次下降到了最高1.73万,这么多年了房山的楼面价又重回2万以下确实不容易,加上就在地铁房山线边上,这对刚需来说能算的上是个利好了。

来看看之前我去的现场实拍图,二批地和三批的三个地块从东往西一字排开。

地块位置:

怎么样?这个位置是不是还算说的过去,如果是您会考虑上车吗?

门头沟永定镇地块

先看报规文件,这次永定镇地块限价6.1万,减去各种配建后地块的上限楼面价2.69万,恭喜门头沟这块地起码账能算明白了,将来的产品多少也能有所保障。

门头沟是我比较喜欢的近郊之一,之所以喜欢首先跟我长年住在西边应该有一定的关系,其次刚才说了门头沟现在也有地铁连接了,S1号线已经正式运营,而本次出来的永定镇地块就在S1号线四道桥南侧,位置还是不错的,而且我听说同样位于永定镇地块的龙湖揽境下个月没准会开盘,而且价格可能会在5以下还有小户型,这对刚需来说又是个福音,那么这么来看12月24号要拍卖的两宗地还是值得大家期待的。

延庆和密云两块地由于相对位置较远,跟大多数人来说关系不太大,所以本次就不重点来说了。

总结一下地块看点:

1、12块地5块竞报现房销售1块地必须现房销售,主要是要看看开发商对现房销售的态度因为在二批地中黄村地块已经竞出了50%的现房销售,那么黄村到底是个偶然现象?还是将来现房销售是必然趋势,就要等到24号揭晓了。

2、劲松地块我觉得能不能竞到上限甚至10%的自持已经不重要了,重要的是看看当天是不是真的有开发商会上手的问题

总之12月24日那天我们可以搬好小板凳,拿上小瓜子一起看看21年最后一次土拍将会是个啥结果?好了各位,咱们下期见!

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